萬科、建行等巨頭加速布局公募REITs市場，專業(yè)買手也進(jìn)場
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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 李域 實習(xí)生 黃易鼎 深圳報道公募REITs市場正加速擴(kuò)容。證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，近期，建信建融家園REIT、中金聯(lián)東REIT、華夏萬緯REIT、華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT相繼上報，底層資產(chǎn)涉及產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、租賃住房等多類項目。截至3月4日，4只產(chǎn)品均已獲得證監(jiān)會和交易所受理。具體來看，建信建融家園租賃住房REIT的原始權(quán)益人為建設(shè)銀行附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱建信住房），專項計劃管理人為建信資本管理有限責(zé)任公司。華夏萬緯REIT則是繼中金印力消費REIT后，萬科體系正式申報的第二單公募REITs。“近期發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所等有關(guān)部門均在推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展方面釋放積極信號，多措并舉支持REITs市場生態(tài)建設(shè)?！敝袊y河證券分析師章俊表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有望進(jìn)一步提速，有利于發(fā)揮提振消費的積極作用。與此同時，伴隨A股市場反彈，公募REITs在二級市場走勢也實現(xiàn)了大反攻，中證REITs指數(shù)更是收獲“九連陽”。此前，公募基金對旗下FOF基金合同的投資范圍進(jìn)行了更新，首次新增公募REITs作為投資新標(biāo)的。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者最新了解到，目前已有公募FOF重倉投資了公募REITs產(chǎn)品。華泰證券表示，公募REITs作為較高分紅、風(fēng)險適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，在經(jīng)歷2023年回調(diào)后，配置價值凸顯，同時隨著REITs權(quán)益屬性的明確，流動性有望改善。巨頭布局公募REITs市場繼中金印力消費類基礎(chǔ)設(shè)施REIT之后，萬科物流業(yè)務(wù)REIT再度破冰。3月1日，萬科A發(fā)布公告稱，為積極響應(yīng)國家政策號召，盤活存量資產(chǎn)并支持公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，公司擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金申報發(fā)行工作。據(jù)悉，本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs標(biāo)的資產(chǎn)包括位于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲的佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。公告顯示，萬科公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易方案的核心為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金+ABS（資產(chǎn)支持專項計劃）+項目公司”三層架構(gòu)，即首先由華夏基金注冊基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金，并向投資者募集資金；募集資金用于認(rèn)購中信證券 - 萬緯物流1期資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）的全部份額；基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過持有ABS的全部份額，最終取得項目公司的所有權(quán)。截至目前，上述萬科旗下的基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行工作進(jìn)展順利，公司通過基金管理人華夏基金和資產(chǎn)支持證券管理人中信證券已向中國證監(jiān)會及深交所正式提交申報材料，并于2024年3月1日收到證監(jiān)會的申請受理通知書。此外，在“上新”4只REITs產(chǎn)品中，建信建融家園租賃住房REIT是首個由金融機(jī)構(gòu)子公司作為原始權(quán)益人申報的公募REITs。3月1日，建設(shè)銀行發(fā)布公告介紹，建設(shè)銀行附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司作為原始權(quán)益人，以建信住房持有的保障性租賃住房項目開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作，目前項目申報已獲證監(jiān)會和上交所受理。公募FOF首次重倉公募REITs目前，REITs市場進(jìn)入擴(kuò)面提質(zhì)新階段。2023年12月6日，財政部發(fā)布《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，其中第三章的投資范圍和比例中明確指出，全國社保基金可以投資于公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，在投資比例方面，按成本計算，股票、股票型證券投資基金、混合型證券投資基金、股票型養(yǎng)老金產(chǎn)品、混合型養(yǎng)老金產(chǎn)品、公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、上市公司優(yōu)先股、中國存托憑證，合計不得高于40％。中航基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，本次財政部明確將REITs納入社?；鹂赏顿Y范圍，是中長期資金成為REITs市場壓艙石的關(guān)鍵舉措，有效擴(kuò)大REITs的參與主體范圍，有力提振市場信心。預(yù)計接下來會有更多中長期資金入市，成為REITs市場穩(wěn)定器，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。最新信息顯示，在被稱為“專業(yè)買手”的公募FOF在公告將公募REITs納入投資范圍后，目前已有公募FOF重倉投資了REITs產(chǎn)品。2023年基金四季報顯示，匯添富添福鑫添益均衡養(yǎng)老目標(biāo)三年持有和天弘睿享3個月持有等兩只公募FOF的前十大重倉基金中包含了4只公募REITs產(chǎn)品。事實上，隨著公募REITs從試點不斷邁向成熟，越來越多基金管理人發(fā)布公告，將公募REITs納入FOF投資范圍。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月12日，全市場將公募REITs納入投資范圍的公募FOF達(dá)到255只（不同份額合并計算），占全部產(chǎn)品的52.5%。其中，易方達(dá)匯裕積極養(yǎng)老五年持有、金鷹優(yōu)選配置三個月持有、華安養(yǎng)老目標(biāo)2050五年持有等2023年成立的次新產(chǎn)品，已先后公告可投公募REITs。公募REITs配置價值凸顯自2021年6月首批9只公募REITs上市以來，公募REITs市場已經(jīng)平穩(wěn)運行接近三年。在這期間，公募REITs一級市場經(jīng)歷了從首發(fā)的300多億到如今超千億的擴(kuò)容，發(fā)行監(jiān)管政策也經(jīng)歷了從頂層設(shè)計到具體指引的不斷完善。2024年2月以來，公募REITs一改去年的回調(diào)態(tài)勢，二級市場價格大幅反彈。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，30只公募REITs近一個月全部收漲，中證REITs（收盤）指數(shù)近一個月上漲14.63%。中國銀河證券認(rèn)為，2月中證REITs指數(shù)(收盤)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，與上個月的跌幅形成鮮明對比，且表現(xiàn)好于滬深300指數(shù)和上證指數(shù)，極大提振市場信心，與此同時，中國銀河證券提示投資者保持理性投資，建議長期投資人重點關(guān)注REITs產(chǎn)品。華泰證券表示，在存款利率下調(diào)、LPR 降息、廣譜利率下行、機(jī)構(gòu)“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs作為較高分紅、風(fēng)險適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，在經(jīng)歷2023年回調(diào)后，配置價值凸顯，同時隨著 REITs權(quán)益屬性的明確，流動性有望改善。
