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　　不同類型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同,但總體上,土地登記的基本程序可分為土地登記申請,地籍調(diào)查,權屬審核,注冊登記,核發(fā)證書五個步驟.關于地籍調(diào)查的內(nèi)容請詳閱《地籍調(diào)查》教材,本書不再贅述.

　　第一節(jié) 土地登記申請

　　一,土地登記申請

　　土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規(guī)定向土地登記機關申請其土地權利狀況或權利變動事項,請求在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為.土地登記申請是土地登記程序的第一步.除了個別類型的土地登記如因街道名稱,門牌號改變而進行的變更登記等不需要土地權利人申請,由土地登記機關直接在土地登記簿上進行變更登記外,一般的土地登記類型均需要土地權利人或權利變動當事人向土地登記機關提出申請,即向土地登記機關發(fā)出要求登記其土地權利狀況或權利變動事項的意思表示.

　　二,土地登記申請人及申請方式

　　土地登記申請人為是土地權利人或者土地權利變動的當事人,包括自然人,法人和其他組織三種類型.其中法人和其他組織均可直接申請,而自然人中,只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記,限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請,而必須由其法定代理人代理申請.因土地價值重大,土地登記是國家對土地權利狀況或土地權利變動狀況在法律上的確認,登記正確與否事關土地權利關系人乃至整個社會利益,限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年齡,智力和精神健康狀況的緣故,不能很好地理解自己的行為,理智地處理自己的事務和維護自己的權益,或他人其土地登記申請行為有可能會給自身造成重大損失.為彌補限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷,土地登記對其施予救濟,規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記,限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請土地登記,而必須由其法定代理人代理申請土地登記.限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護人擔任.

　　土地登記申請人不管是自然人,法人還是其他組織,也可以委托代理人代理申請.委托代理是基于被代理人的授權而發(fā)生的代理,委托代理土地登記申請,代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》(參考樣例見表2-1),如委托專業(yè)土地代理人或代理機構代理,則應簽署《土地登記委托代理合同》.《土地登記委托書》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關系成立的要件,委托書中應明確載明代理的范圍和權限,代理人應當按照授權書上約定的內(nèi)容,辦理代理事項.凡是代理人在代理授權范圍內(nèi)進行的行為,均直接對被代理人產(chǎn)生效力.

　　土地登記申請的代理除了法定代理,委托代理外,還有一種特殊的情況——指定代理.這是根據(jù)人民法院或者有關機關的指定而發(fā)生的代理.指定代理中,代理人的代理權限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機關的指定來確定.

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