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法律文書范文：房屋買賣注意事項收集整理是由范文詞典為您精心收集，希望這篇房屋買賣注意事項收集整理范文可以給您帶來幫助，如果覺得好，請把這篇文章復制到您的博客或告訴您的朋友，以下是房屋買賣注意事項收集整理的正文：

房屋買賣注意事項收集整理

簽約注意事項：

1、 會所同時使用。否則罰款；

2、 大堂規(guī)格

3、 廣告做附件

4、 樓層描述說明

5、 保證多久產(chǎn)權證到手

6、 所有涉及到的證件復印附上

7、 簽字人委托書正本副本

8、 查《商品房銷售管理辦法》

9、 要求查附上面積測定證明

10、 審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格

11、 地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產(chǎn)權證書的交付時間、質(zhì)量條款、保修責任等關鍵內(nèi)容更應審慎對待，

12、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應當考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協(xié)議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。

13、 一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，據(jù)實結算房價款； 二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

15、 中心花園面積、泳池確認入合同

16、 查五證，土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否出讓、土地的批準文件，持有建設工程規(guī)劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權，并交納了土地出讓金；

2.建設工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；

3.建設用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進行該項目的開發(fā)建設；

4.建設工程開工許可證，允許該項目的工程進行施工建設；

5.銷售許可證，允許銷售該房屋.

開發(fā)商證明上述五證是真實有效且未經(jīng)修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權利。

17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押…證實無抵押

1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個許可證列明的規(guī)劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。

2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真?zhèn)魏陀行?，普通買房人更難辨別。

3.按我國抵押法的相關規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？

4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當時從許可證上很難看出破綻。

5.沒有強制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關心的買房人則最好從合同的補充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些

18、 用電負荷

19、 道路不得收費

20、 環(huán)保家裝無異味

21、 產(chǎn)權年限

22、 房產(chǎn)允許抵押、置押

23、 垃圾何處處理

24、 萬分之一違約款太低

25、 按照合同約定及法律規(guī)定，收房時一定要查看相應的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。

26、 確認樓層和樓號的描述

27、 開發(fā)商對贈送的產(chǎn)品質(zhì)量負責。

28、 要開發(fā)商承諾工程進度便于破產(chǎn)前打官司

29、 可否寫兩人所有，開發(fā)商對產(chǎn)權不得抵押

30、 印花稅雙方出

31、 土地使用稅

1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

2、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的

首先要了解開發(fā)商的五證，這是對你產(chǎn)權的保障，沒這些你什么都不用去了解了。開發(fā)商實力很重要。

1.建設用地規(guī)劃許可證 2.建設工程規(guī)劃許可證 3.建設工程施工許可證4.國有土地使用證 5.商品房預售許可證

房地產(chǎn)業(yè)有句名言,“第一是地段,第二是地段，第三還是地段。

地段好，將來房產(chǎn)增值快。（這些包括交通，購物，銀行，學校，政府未來的規(guī)劃等等）

接下來就是朝向，樓層，戶型等等了。

陽臺朝南最好，朝北終日不見陽光。

第一層最臟最暗，頂層夏天熱，有可能漏水。（看質(zhì)量）

我對戶型的要求就是進門別對廁所。我很反感。風水也不好。

二手房要經(jīng)過的程序：

買賣雙方簽訂購買二手房協(xié)議，并支付首期房款（3成），買賣雙方的身份證、婚姻證明、戶口、購買合同，夫妻同意賣房屋的授權書、賣方房屋的產(chǎn)權（未過戶的房權證、土地方）及房屋評估報告，銀行按揭中介擔保等

購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：　

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件　

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：　
1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性?！?
2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設?！?
3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益?！?
4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。　

二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容　
1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。　
2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等?！?
3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積?！?
4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確?！?
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延?！?
6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他?！?
7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。　
8、房地產(chǎn)權屬登記義務。　
9、物業(yè)管理條款?！?
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁?！?
11、其他條款或當事人約定的條款?！?

下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項：　

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件　
2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：　

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；　

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　

（四）已通過竣工驗收；　

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；　

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；　

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?！?
不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用?！?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。　
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。　

二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容　
（一）當事人名稱或者姓名和住所;　
（二）商品房基本情況；　
（三）商品房銷售方式；　
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；　
（五）交付使用條件及日期；　
（六）裝飾、設備標準承諾；　
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；　
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；　
（九）面積差異的處理方式；　
（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；　
（十一）解決爭議的方法；　
（十二）違約責任；　
（十三）雙方約定的其他事項?！?

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：　
1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結算房價款；　
2、面積誤差比絕對值超出3%　 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人?！?

最后還要注意以下同方面：　
一是開發(fā)商的五證二書,這是最重要的.　
一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管.　
二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.　
三是你說的最小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構,不針對每個開發(fā)商.　

四是交房時,先驗房后辦手續(xù)　
一看房子質(zhì)量　 二查“兩書一表”　 三簽《房屋驗收單》　
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣?！?
對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：　
第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；　
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；　
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；　
第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；　
第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；　
第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！?

索要“兩書一表”　
向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。　
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。　
按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任?！?
簽收《房屋驗收單》　
在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準?！?
其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果不是大的開發(fā)商弄的房子 可能是個人賣的房子 我應該注意點什么:1、是否能過戶、土地是劃撥的還是出讓的，過戶要什么費用（土地性質(zhì)不費用不同）2、房屋使用年限，房屋質(zhì)量問題，是框架結構還是磚混結構（框架結構造價高點，也有利于房屋布局重新設計，磚混的不可拆承重墻）。商貸所需材料及流程

貸款條件
1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；
2、貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；
3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能力。

貸款成數(shù)
1、 住房貸款一般不超過購房合同總價的70%，最高不超過購房合同總價的80%；
2、 商業(yè)用房貸款最高不超過購房合同總價的50%；

貸款期限
1、 個人住房貸款最長期限為30年；
2、 個人商業(yè)用房貸款最長期限為10年；

貸款利率
1、 個人住房貸款利率在基準利率水平上下浮10%；
2、 個人商業(yè)用房貸款利率在基準利率水平上上浮10%；
3、 本貸款利率在借款期限內(nèi)，遇國家法定利率調(diào)整時，于次年1月1日開始，執(zhí)行新的利率。

還款方法
1、 等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息；
2、 等額本金還款法（遞減）：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

二、借款人需提供材料（用A4紙復印）
1、 身份證雙方原件及復印件借款人7份配偶2份；
2、 戶口本雙方原件及復印件2份（首頁、戶主頁、本人頁）
3、 （1）結婚證原件及復印件2份（照片頁、內(nèi)容頁）
（2）未婚提供單身證明原件及復印件2份（戶口所在區(qū)民政部門開具）
（3）離婚提供離婚證、單身證明原件及復印件各2份；
4、 雙方收入證明原件及復印件1份
注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復印件2份（必須經(jīng)過當年年檢）
近三個月納稅證明復印件2份；
也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）
5、首付款發(fā)票原件及復印件2份

三、 開發(fā)商提供材料
1、 普通購房合同3份；
2、 預售許可證3份；
3、 門牌審批表3份；
4、 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本1份；

5、 備案合同1份；

四、 客戶簽字及按手印
1、 談話筆錄1份
2、 借款申請書2份
3、 收入證明(雙方)1份
4、 借款合同6份
5、 抵押表4份
6、 聲明2份

五、 收各項費用
1、 契稅：總房款×1.5%（144m2以上含144 m2、單價5680元/ m2以上含5680元按4%計算）
（交財政局）
2、 維修基金：面積×2300×2.5%（2300元以上按2300元計算）
總房款×2.5%（2300元以下）
（交房產(chǎn)局）
3、 房證及抵押：480元(抵押費:住宅200元,網(wǎng)點:貸款額×1.5‰,房證80元,他項證80元,查檔100元,表20元)
（交房產(chǎn)局）
4、 保險：貸款額×貸款年限×費率（0.6‰）
（交保險公司）
5、 公證：貸款額×1‰
（交公證處）
6、 律師費：600元（住宅），800元（商鋪、網(wǎng)點)
注：代收代繳，多退少補

五、借款合同6份開發(fā)商蓋章

六、上報銀行提供材料（用A4紙復?。?

（一）上報信貸員
1、普通購房合同1份；
2、談話筆錄1份；
3、借款申請書1份；

4、身份證雙方復印件借款人1份，配偶1份；

5、戶口本雙方復印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）

6、（1）結婚證復印件1份（照片頁、內(nèi)容頁）
（2）未婚提供單身證明原件及復印件1份（戶口所在區(qū)民政部門開具）、單身聲明1份
（3）離婚提供單身證明原件及復印件1份、離婚證復印件1份、單身聲明1份

1、 雙方收入證明原件及復印件1份

注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復印件1份（必須經(jīng)過當年年檢）

近三個月納稅證明復印件1份；
也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）復印件1份
8、首付款發(fā)票復印件1份
9、預售許可證1份；
10、門牌審批表1份；
11、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本1份；

（二）銀行存檔用備份

1、 普通購房合同1份；

2、 借款申請書1份；

3、 身份證雙方復印件借款人1份，配偶1份；

4、 戶口本雙方復印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）
5、

（1）結婚證復印件1份（照片頁、內(nèi)容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復印件1份（戶口所在區(qū)民政部門開具）、單身聲明1份

（3）離婚提供單身證明原件及復印件1份、離婚證復印件1份、單身聲明1份

6、雙方收入證明原件及復印件1份

注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復印件1份（必須經(jīng)過當年年檢）

近三個月納稅證明復印件1份；

也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）復印件1份

7、首付款發(fā)票復印件1份；

七、打借款合同6份、代開存折

八、省行審批回來后，借款合同6份、抵押表4份、核實單1份蓋公章、法人章

九、送房產(chǎn)大廈抵押
1、 備案合同1份；
2、 普通合同1份；
3、 借款人身份證復印件1份；
4、 預售許可證1份；
5、 門牌審批表1份；
6、 抵押表4份；
7、 核實單1份；
8、 借款合同1份；

注：備案合同1份（返回單位）

批復2份

抵押表4份
十、抵押批復回來后送銀行放款
1、 抵押批復原件2份及復印件2份；
2、 抵押表4份；
3、 存折及借款合同2份取回

十一、返借款合同、存折
1、借款合同1份返回單位
2、存折、借款合同1份返客戶

十二、交契稅
1、 備案合同1份
2、 結算或預收發(fā)票原件1份
3、 借款人身份證復印件1份
4、 準住通知單原件1份

注：以發(fā)票或備案合同日期在前為準90日之內(nèi)

十三、交維修基金
1、 備案合同1份
2、 結算或預收發(fā)票原件1份
3、 維修資金專用收據(jù)1份（2—6聯(lián)，物業(yè)公司開具）

十四、辦房產(chǎn)證
1、 沈陽市私有房屋產(chǎn)權登記申請表1份（5樓23號窗口取表）
2、 備案合同1份
3、 借款人身份證復印件1份
4、 契稅第4聯(lián)原件1份
5、 維修基金第5聯(lián)原件1份
6、 結算發(fā)票原件1份
7、 準住通知單原件1份
8、 預售許可證復印件1份
9、 門牌審批表復印件1份
10、委托書或代辦證明1份（由開發(fā)商開具，蓋公章、法人章）
11、代辦人拿身份證原件及復印件1份

注：以上所有材料均要求用B5紙。

十五、辦他項權力證
1、 抵押批復原件2份
2、 抵押表原件4張（背面按房證填寫）
3、 借款合同1份
4、 房證原件及復印件2份（首頁、內(nèi)容頁、圖頁）
5、 借款人身份證復印件1張
6、 結算發(fā)票復印件1份

交錢時要注意收據(jù)上每筆金額的用途（如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等）要一一寫明。
2、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫，各項違約責任的賠付條件，交付時房屋的達標要求包括內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說明。
3、檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3％。超3％以內(nèi)買方按買房時單價據(jù)實補付給開發(fā)商；縮3％以內(nèi)開發(fā)商按買房時單價的雙倍賠付給買方；面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3％以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。
若買期房,首先要看下'五證':房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。 　
　
還需考查:
1．樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現(xiàn)為樓盤所屬內(nèi)在配置的多少及好壞，樓盤的朝向和環(huán)境，樓盤戶型設計是否合理等。
2．樓盤質(zhì)量，即建筑物的質(zhì)量。大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì)量、樓盤新舊程度。對于大多數(shù)消費者來說，對樓盤質(zhì)量好壞較難清楚地把握，但有時可根據(jù)個人經(jīng)驗進行推測。要認真仔細地察看天花板是否潮濕，日后就很可能會滲水，還要認真察看衛(wèi)生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。

簽訂合同

簽訂合同可不是一件輕松的事，我們?yōu)槟峁┝藰藴实暮贤瑯颖?，以供參考?另外，簽合同時有許多易發(fā)生糾紛的問題：
1．您要注意商品房銷售合同應該是由房地產(chǎn)管理局和工商行政管理局監(jiān)制的標準合同文本；
2．對于未經(jīng)房地局核準房產(chǎn)商自編自印的不規(guī)范合同文本您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優(yōu)惠；
3．簽合同前請檢查合同的附件是否齊全，是否載明了應有的主要內(nèi)容，如：轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或者名稱、住所；
4．土地所有權性質(zhì)以及土地使用權獲得方式和使用期限；
5．房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；
6．房屋的平面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
7．房地產(chǎn)的價格、支付方式和期限；
8．房地產(chǎn)交付日期、違約責任、 爭議的解決方式。
由于正式購房合同有時不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據(jù)需要訂立補充協(xié)議。有些開發(fā)商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。

房款稅費

現(xiàn)行的房款支付方式分為如下3種：一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類主要分為3種：商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。
稅費在房產(chǎn)買賣過程中占有相當重要的位置，購買房產(chǎn)時涉及到的稅共有8種：
1．營業(yè)稅；
2．城市建設維護稅；
3．教育費附加；
4．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；
5．房產(chǎn)稅；
6．印花稅，由稅務局按房價的0.05%收??；
7．城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，一般為房價的4%；
8．個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。

權證手續(xù)

房屋土地使用權和房屋所有權初始登記的申請經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應當受理登記申請之日起30日內(nèi)作出準予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權證書。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局的房政科領取房地產(chǎn)權證。
另外，還有4個方面也不能忽視。
1．地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子，產(chǎn)權是屬房產(chǎn)商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的有關手續(xù)；
2．還應到交易中心查看自己所購房屋是否被房產(chǎn)商抵押給銀行，以免出現(xiàn)其它問題；
3．如有必要，建議您用辦理公證手續(xù)的法律形式，保護自己的合法權益；
4．還需辦理房屋保險手續(xù)，但保險一般由貸款銀行代辦，手續(xù)比較簡便；

房屋交付

您將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同，交納物業(yè)管理費，向物業(yè)公司領取房屋鑰匙，對房屋進行驗收。如發(fā)現(xiàn)問題，盡可能將所有問題--列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。
驗房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，您就可以立即辦理入住手續(xù)了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持個人身份證復印件及戶主委托書、戶主身份證復印件辦理相關手續(xù)。
通常情況下，房屋驗收合格的條件有如下幾條：
1．房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。
2．凡竣工的工程，一般須做到"五通一平"。
3．高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。
4．高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證。
5．高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。
6．房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，手續(xù)完備。

人一輩子買房的機會不多，也說不上有太多的經(jīng)驗。大部分買房者缺少專業(yè)法律知識，買房時沒有注意各類文件，直到發(fā)生糾紛，才發(fā)現(xiàn)有很多對自己不利之處。這種情況下，要想避免麻煩，規(guī)避風險，就只能靠謹慎謹慎再謹慎了。王律師建議您，買房之前多了解相關信息，凡事不要為了省麻煩而操作不規(guī)范。遇到吃不準的事情，先咨詢律師，不能憑借自己的直覺和經(jīng)驗而輕舉妄動。一個名字簽下去，就是幾十萬的事情，半輩子的心血可能就付諸東流了。

買房對您來說再陌生，只要注意以下事項，謹慎行事，風險就會大大較少。

第一，看合同看表述是否規(guī)范，是否符合法律要求。比如，“訂金”與“定金”在法律上的意義就不同。很多開發(fā)商會選擇“訂金”的表述，這是不適用雙倍返還罰則的，也就是說，如果開發(fā)商違約，不需要雙倍返還。如果此時合同約定的違約金較低，那么開發(fā)商違約的成本就很低，合同對其沒有約束力。而“定金”是法律上的規(guī)范表述，收受定金方出現(xiàn)違約情況時，需要雙倍返還。

第二，看合同條款約定是否明確。如果約定不明確，合同的履行標準很難界定，開發(fā)商或者賣方（個人房產(chǎn)交易）極有可能利用這些漏洞侵害買方權益，同時不承擔違約責任。另，根據(jù)《合同法》約定，如果約定不明確，致使合同無法履行的，是可以解除合同的。很多開發(fā)商和賣方因為以上原因，沒有違約成本或違約成本很低，在出現(xiàn)有利可圖的情況時，就會選擇違約。比如，房價上漲，另賣他人可獲得更多利潤。

什么樣的條款才算明確？一般來說，房產(chǎn)過戶時間要明確到具體日期或可明確到日期的時間段。哪些情況屬于違約情形，要確定。除了定金，要同時約定違約責任，一般為交易價格的20%。

第三，看住房產(chǎn)證，特別是在個人之間的房屋買賣中，要特別注意這方面的信息?？捶慨a(chǎn)是否屬于賣方，是否處于抵押狀態(tài)等。

要在合同中載明，在合同簽定多少日之內(nèi)要將房產(chǎn)過戶，或等房產(chǎn)竣工后多少日要辦理房產(chǎn)證手續(xù)。把條款明確化，以便有明確的履行標準。一旦超過該日期，則可認定為違約。買方不會處于任由賣方擺布的境地。

第四，產(chǎn)生糾紛之后，如何維權。

很多買房者，認為違約責任也就那么一兩萬塊，而不去選擇找律師，憑著自己的一點對法律的理解和社會經(jīng)驗，就去出庭了。其實，對絕大多數(shù)人來說，這是一個因小失大的選擇。

舉個例子：深圳開放商提供的合同，違約金一般是合同總價款的千分之幾。假設一套房子一百平米，房子漲了1000元/平米，一套房子就漲了10萬元。如果原來這套房子賣100萬元，對于開發(fā)商來說，除了支付買方一萬元違約金，支付律師一萬至兩萬的律師費，開發(fā)商還可以賺7萬元。一個小區(qū)上千戶，開發(fā)商可以賺到千萬以上。這個利益驅(qū)動下，開發(fā)商會選擇違約。

很多買房者認為違約金涉及的金額不高，就自己出庭，拿一萬左右的違約金。但其實通過律師的話，買房者可以得到更多賠償。因為根據(jù)法律的規(guī)定，違約責任的承擔不是死板的。不是約定千分之一就是千分之一，不是一成不變的。違約責任可根據(jù)買房者的實際損失來比照，如果違約金只有五萬，而實際損失有十萬，那么法院會判決按照二十萬進行賠償。如果你的損失只有一萬，那么法官會適當減少違約金。增一萬是增加，增加十萬也是增加，減一萬是減，減三萬也是減，這取決于法官的裁量權。一般來說，守約方總是可以從中賺到一筆錢的。如果買方簡單地依照合同去索取違約金，那么得到的賠償會較少。選擇律師，為你爭取更多的賠償，律師會給你專業(yè)的建議，千萬不要省小錢，而丟大錢，任由房地產(chǎn)開發(fā)商的擺布，還覺得自己做了一個無比明智的決定。當然買方可以要求法院判決要求房地產(chǎn)商繼續(xù)履行，但是能否實現(xiàn)買到房的目的，很難說。況且，在沒有申請財產(chǎn)保全的情況下，賣家隨時可以把房產(chǎn)賣給其他人。因此，我們建議直接要去違約金。

二手房收房注意事項有哪些？

二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環(huán)節(jié)，通常買賣雙方都會注意前兩個環(huán)節(jié)，而忽視了最后的環(huán)節(jié)，從而導致了一系列買房糾紛。比如沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住后收到賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再找其結算時，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大，但買方心理上仍然無法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物業(yè)交割的時候一定要注意以下問題：

　　(1)結清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。

　　(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。

　　(3)協(xié)助煤氣過戶。按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

　　(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。

　　(5)結清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續(xù)。

　　(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可辦理過戶手續(xù)。

　　(7)結算維修基金。按照相關規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

　　(8)附屬設施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

　　(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

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